인천 영종국제도시 스카이로지스 항공물류센터(2021년 예정) 조감도.

코로나19 여파로 언택트(untact), 온라인 쇼핑 거래가 늘면서 물류센터 투자 열기가 식지 않고 있다. 

14일 부동산투자업계에 따르면 최근 몇 년간 이커머스(e-commerce) 시장이 빠르게 성장하면서 물류센터는 상업용 부동산 투자 시장에서 가장 인기 있는 자산이 됐으며, 코로나19가 불을 붙이면서 물류센터 투자수요가 더욱 몰리고 있다.

여기에 수도권 물류개발 규제가 강화된데다 개발용지 자체마저 부족하다 보니 물류센터에 대한 투자자들의 관심은 한층 높아진 상황이다.

부동산투자업계에서는 물류센터를 짓기만 하면 팔린다는 얘기가 나올 정도다. 일부 자산운영사들과 부동산신탁사들은 물류센터 포트폴리오를 부쩍 확대 중이며, 물류센터 투자에 앞다퉈 나서고 있다. 

물건 확보 경쟁이 치열하다보니 준공 전 물류센터를 선매입하거나, 기존 실물자산 매입보다는 개발 형태로 투자하는 방식도 늘고 있다. 

A자산운영사는 현재 공사 중인 경기도지역의 물류센터를 선매입했다. 이 회사 관계자는 “아직 임차인을 확보한 상태는 아니다”라며 “준공 시점 즈음에 맞춰 임차인을 구할 예정”이라고 말했다. 

B투자회사는 최근 경기도 지역의 부지를 매입하고 물류센터 건립을 추진 중이다. 이 회사 관계자는 “투자할 마땅한 물류센터를 구하지 못해 직접 개발 형태로 투자방식을 바꿨다”고 밝혔다.

국내 물류센터에 투자하는 첫 공모리츠도 나왔다. 신한리츠운용은 경기도 이천시 소재 물류센터에 투자하는 만기 3년짜리 공모리츠인 ‘신한로지스제1호리츠’를 11일~15일 3일간 한국투자증권을 통해 판매한다. 공모금액은 총 183억원이다. 

신한리츠운용은 이 물류센터를 600억원에 인수했다. 이 물류센터의 임차인은 중견 물류업체인 태은물류다. 책임임대차 기간은 2025년말까지 5년 이상 남아있다. 예상 배당수익률은 판매 수수료·보수 차감 전 3년 평균 6.45%다, 

신한리츠운용 관계자는 “최근 수도권 물류개발 규제가 강화돼 개발용지가 부족해지면서 물류센터에 대한 투자자의 관심이 더욱 높아지고 있어 공모리츠를 출시하게 됐다”고 말했다.

한 자산운영사의 조사에 따르면 올해 상반기 수도권 물류센터 평균 공실률은 전년 동기보다 오히려 4.2%포인트(p) 줄어든 것으로 나타났다. 올 상반기에 수도권에만 3만3000㎡(1만평) 이상 대형 물류센터 11곳이 준공되는 등 대규모 물류센터 공급이 있었음에도 공실률은 감소했다.

반면 오피스 임대차 계약 규모는 50%나 줄어들어, 물류센터가 부동산운용의 새로운 수익자산으로 부각됐음을 보여준다.

업계 관계자는 “대규모 물류센터 공급이 있었음에도 비대면 문화가 확산하면서 배송 수요가 급증한 영향 때문”이라며 “코로나19로 인한 사회적 거리두기가 물류센터 투자 효과를 낸 셈”이라고 말했다.

물류센터에 투자할 때 가장 큰 비중은 ‘입지’가 차지한다. 수도권 중에서도 경기도 용인, 이천, 광주, 안성 등 동남권역과 인천 지역은 서울로의 접근성이 뛰어나 전통적인 물류 거점으로 꼽힌다. 

물류센터 투자에서 입지의 중요도는 앞으로 더 커질 전망이다. 새벽 배송, 당일 배송 등 ‘라스트 마일 배송’이 트렌드로 자리 잡으며 유통업계의 수도권 우수 입지 물류센터 확보 경쟁도 치열하기 때문이다.

업계 관계자는 “코로나19발 비대면 거래 확산으로 총알 배송 수요가 급증하면서 물류센터 투자 열기가 식지 않고 있다”며 “투자 수요는 폭발하고 있는데 좋은 입지의 물류센터는 한정적이기 때문에 자금이 몰리고 있다”고 말했다.